О льготах за создание точек роста за пределами Третьего транспортного кольца рассказал мэр Москвы Сергей Собянин.
— Маятниковая миграция является проблемой многих мегаполисов мира. Но в Москве она достигла запредельных масштабов. Еще несколько лет назад порядка 3,5 млн человек ежедневно по утрам устремлялись в центр. А вечером этот поток людей и машин шел в обратном направлении, — написал на своем персональном сайте мэр Москвы Сергей Собянин.
Он отметил, что постепенно ситуация в городе улучшается. Так, в промзонах появились дополнительные рабочие места за счет строительства новых офисов, магазинов и других объектов.
Сергей Собянин рассказал о введении новых стимулирующих мер для застройщиков, сообщили на сайте газеты «Москва.Центр».
ЦИТАТЫ
Петр Кудрявцев, партнер, Citymakers
«Эта инициатива позволит запустить простаивающие проекты коммерческой недвижимости за ТТК, что создаст локальные центры деловой активности и, как следствие, приведет к развитию районной инфраструктуры. А за этим уже идет повышение качества жизни в районе. Важно, чтобы в этих проектах всегда существовал баланс функций - иначе возможны перегрузки существующей социальной и транспортной инфраструктуры, а также общественных пространств. Важно и дополнение к деловым функциям “третьей” функции - культуры, спорта, образования, причем разных масштабов - локального, районного, городского значения. Это позволит ускорить процесс децентрализации города».
Андрей Грудин, председатель Совета директоров ГК Пионер
«Стимулирование строительства коммерческой составляющей за пределами ТТК необходимо для сбалансированного развития Москвы. Московские инвесторы нуждались в подобной инициативе городских властей. Положительное влияние этого важного решения мэра Москвы Сергея Собянина будет заметно в перспективе развития городских территорий, где будут появляться деловые точки за пределами центра. Это улучшит экономику отдаленных районов Москвы, увеличит туда приток инвестиций, а значит и повысит комфорт городской среды в целом.
Одно из направлений нашей деятельности является коммерческая недвижимость, и постановление об обнулении платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка при строительстве таких объектов сэкономят инвест-девелоперам около 10% общих затрат на строительство. Наша компания прорабатывает ряд проектов, которые возможно будут реализоваться с учетом новых условий льгот для инвесторов».
Елена Попова, эксперт по архитектуре и градостроительству архитектурного бюро RTDA
«Это очень положительно явление, которое в первую очередь означает льготы для малого и среднего бизнеса, а именно этих категорий в Москве, на мой взгляд, не хватает. Чем больше будет внедрено разнопрофильных и разнообразных для жизни человека функций, тем лучше. Поправки в законодательство будут способствовать появлению небольших магазинов рядом с домом, реорганизации мансард, преобразованию подвалов и первых этажей, где станет возможным открыть небольшие сервисы, кафе, частные детские сады и так далее – очень много возможностей. Это будет именно локальный бизнес, а когда человек относится к тому месту, где он живет и работает, как к своему, где он полностью отвечает и за работу, и за жизнь, и за окружение, и за то, как к нему относятся соседи, вот это и есть настоящая городская жизнь. Кроме того, поправки открывают новые возможности для реконструкции – станет проще обновить фасады, заменить балконы, в таком духе, то есть опять же точечное приложение усилий к организации жизни на небольшой территории. Это просто прекрасно».
Алексей Добашин, генеральный директор концерна «Крост»
«Это постановление безусловно станет еще одним стимулом для девелоперов развивать коммерческую функцию в проектах комплексного освоения по всей территории города, а не только в центре. Мы фиксируем повышенный спрос на объекты коммерческого назначения именно за пределами ТТК как со стороны потребителей (товары и услуги в шаговой доступности), так и среди инвесторов и арендаторов, которые готовы развивать бизнес на этих площадях с доходностью до 12% годовых.
Правильно реализованная коммерческая функция создает много рабочих мест, уменьшает маятниковую миграцию и формирует полицентричный мегаполис, согласно концепции развития города, реализуемой Сергеем Семеновичем Собяниным и Правительством Москвы.
В своих проектах мы исходим из показателей 5-10 кв.м. нежилых помещений на человека. По нашим оценкам, на 5 тыс. жителей востребованы от трех до шести продовольственных магазинов, пять–шесть салонов красоты и парикмахерских, две–три медицинские организации, две–три организации доп.образования, один–два магазина детских товаров, банковское отделение и аптека.
Причем коммерческая функция необязательно должна быть реализована в формате крупных торговых моллов или офисных центров. Одно из эффективных проектных решений, которое способно изменить город — торговая галерея, объединяющая функцию прогулки и покупок. Такое решение, которое мы сегодня активно внедряем в Москве, не выносит коммерческую функцию за пределы жилого пространства, а делает ее частью прогулочной зоны жилого двора, вдоль которой располагаются предприятия торговли и услуг. Двор, спроектированный прежде всего для отдыха, получает новую функцию — торговую: жителям не надо покидать свой ЖК, чтобы заняться шопингом или пойти в ресторан. Успешность бизнесу «первого этажа» гарантирует и стабильный спрос: жители комплекса составляют до 70% постоянных клиентов.
Стоит отметить, что новые льготы выгодны не только для девелоперов, которые занимаются исключительно строительством коммерческой недвижимости, но и для тех, кто строит жилые проекты, поскольку развитие коммерческой функции внутри ЖК увеличивает спрос на квартиры до 20%».
Максим Берлович, Глава Московского территориального управления Группы «Эталон»
«Группа «Эталон» реализует несколько инвестиционно-строительных проектов за пределами ТТК. И мы понимаем, что именно в этих локациях покупатели наиболее чувствительны к качеству создаваемой девелопером жилой среды, то есть возможностям отдыхать, работать и проводить время с семьей в одной локации. Тратить меньше времени на дорогу в торговый центр или на работу – естественное желание жителя мегаполиса. Хочется отметить, что город планомерно создает для жителей условия, при которых новые районы все в большей степени обеспечиваются инфраструктурой, необходимой для повседневной жизни.
Мы ожидаем, что отмена платы за изменение ВРИ станет драйвером для более равномерного развития экономики города, сделает районы за пределами ТТК более привлекательными для жизни, снимет часть нагрузки с центра города, уменьшив маятниковую миграцию».
Виктор Адамов, президент «Галс-Девелопмент»
«Принятое Постановление имеет позитивный экономический эффект и будет способствовать росту инвестиций в коммерческую недвижимость и, как следствие, экономическому развитию Москвы.
Пять лет назад многие девелоперские компании заморозили или перепрофилировали свои офисные проекты, предпочитая инвестировать в сегмент с минимальными рисками – жилье. Это постепенно привело к сокращению объема коммерческой недвижимости, пик которого приходится на 2019-2020 гг. Сегодня в условиях дефицита предложения с рынка прежде всего вымываются качественные офисные площади, востребованные компаниями финансового и IT-сектора. Экономические льготы, принятые в отношении инвесторов, помогут восстановить баланс между объемами жилой и коммерческой недвижимости и создать новые возможности для развития бизнеса в московском регионе».
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group
«Безусловно, постановление изменит рынок недвижимости Москвы: сегодня арендная плата составляет до 80% кадастровой стоимости участка. Строительство офисов в последние годы неуклонно сокращалось, достигнув минимума по вводу в эксплуатацию в этом году. Предлагаемые льготы позволят повысить привлекательность площадок для возведения новых бизнес-центров за пределами ТТК, что расширит предложение для арендаторов и в конечном счете создаст новые рабочие места. Очевиден и плюс для арендаторов: снижение финансовой нагрузки на инвестора сделает возможным предложить более качественный продукт по привлекательной цене».
Игнатий Данилиди, Генеральный директор ГК "А101"
«Качественные коммерческие объекты сегодня играют важную роль в развитии районов Москвы за пределами ТТК и созданию современной полифункциональной городской среды, а также в укреплении связей между территориями в рамках агломерационных процессов.
Если рассматривать Новомосковский округ, то сейчас здесь благодаря развитию бытовой, рекреационной и транспортной инфраструктуры созданы, пожалуй, самые оптимальные условия для реализации наиболее интересных и качественных проектов. Наличие свободных земельных участков в ближайшей доступности от сформированных или формирующихся жилых районов с высоким уровнем качества жизни и, как следствие, человеческого капитала, уже позволяет территории НАО генерировать до 5% рынка столичной офисной недвижимости, причём почти две трети – качественное предложение класса А.
При этом срок окупаемости подобного объекта доходит до 8 лет, а получение банковского финансирования на проекты МФК за пределами ТТК, в том числе в части создания и защиты устойчивой финансовой модели, может быть затруднено высокой волатильностью на рынке, и нередко – демпингом со стороны морально устаревшего «офисного фонда» в центральной части города.
В общей структуре затрат на проект строительства делового или многофункционального центра плата за изменение ВРИ может достигать 7% от стоимости реализации. Ее отмена сокращает затраты девелопера, заинтересованного в комплексном развитии территории, на сотни миллионов рублей, облегчая получение кредитной линии и повышая эффективность финансовой модели новых коммерческих объектов.
Можно прогнозировать, что данная мера в ближайшие три года приведет к количественному и качественному скачку на рынке офисной недвижимости вне исторического центра Москвы».
Анна Курбатова, директор Института комплексного развития территорий, основатель коллаборации QUITE WHITE, профессор Международной академии архитектуры (МААМ)
«В последние годы много усилий и средств вкладывалось в развитие транспортной инфраструктуры города. В результате фактически сформирована равномерно распределенная в границах МКАД структура транспортного обслуживания. Она создаёт потенциал для рассредоточенного развития других инфраструктур города.
Одновременно с этим сформирована программа реновации жилого фонда. Площадки, вошедшие в неё, формируют пояс в срединной зоне города. Эти ожидаемые изменения планировочной структуры также будут создавать предпосылки для изменения центров активности в городе.
Остаётся добиться соответствующей трансформации центров мест приложения труда и рекреации. Благодаря им, город может претерпеть кардинальные планировочные трансформации.
Постановление правительства Москвы, которое вводит льготы для инвесторов, занимающихся строительством или реконструкцией зданий коммерческого назначения за пределами Третьего транспортного кольца, позволит приблизить рабочие места к районам массового проживания людей, а значит, повысит качество жизни в столице.
Эта мера призвана снизить внутригородскую маятниковую миграцию, и, как следствие, улучшить транспортную ситуацию в Москве. Активное строительство административно-деловых центров в спальных районах позволит сформировать новые точки экономического роста и развития, а также приведет к сбалансированному и равномерному развитию всей территории столицы. Решение имеет долгосрочный позитивный экономический эффект для Москвы, поскольку увеличатся инвестиции в строительство коммерческой недвижимости.
Изменения в структуре центров приложения труда должны учитывать сохранение и восстановление экологического каркаса. Именно он должен обеспечить повышение экологических параметров качества городской среды в эпоху столь масштабных градостроительных преобразований».
Иностранные спикеры
Оливер Лах, глава исследовательского подразделения, Wuppertal Institute, координирует инициативу «Городская электромобильность» (UEMI) и программу ООН-Хабитат "Urban Pathways"
«Преимущества мегаполиса заключаются в экономии за счет масштабов пространства и плотности населения, а также в социальном и экономическом развитии. Однако необходимо фокусироваться на создании полицентричной системы: внутри города должно находиться несколько городов со всеми удобствами, возможностями, рабочими местами и развитыми сервисами, доступными для каждого. Это именно то, что уже происходит в Москве, и нужно продолжать работать над созданием городов в городе».
Лиора Шехтер, СТО, директор по информационным технологиям в Тель-Авиве
«Когда я думаю о городе будущего, в первую очередь, я представляю, что там должно быть меньше перемещений. Мы уже работаем над этим в Тель-Авиве. В каждом микрорайоне, у каждой дороги есть собственные магазины, рабочие места. Люди остаются в своем районе, у них нет необходимости ехать в центр города или другие районы. Они могут перемещаться, но все, что нужно для жизни, есть рядом с их домом. Очень важно обеспечить таким условия, чтобы у людей не было необходимости ездить в разные районы города».
